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赌钱的游戏叫千_八年内,中国楼市会不会跌回10年前房价?经济学家用4个因素证明

时间:2020-01-09 09:45:15点击: 3280
对此,马云曾说过“未来8年房价如葱”。不过,也有业内人士表示,马云的本意并非说房子会降到葱价,而是希望年轻人不要为了房子而失去梦想。那么,问题就来了,老实讲,在未来8年内,中国楼市会不会跌回到10年前价格呢?经济学家用4个因素证明。一般说来,一件商品的价值趋势是由供求关系决定,同时受到通胀以及原材料价格因素影响,涉及到国计民生的商品,还会受到政策管制。实际上,房子也是如此,同样受到这些因素影响。

赌钱的游戏叫千_八年内,中国楼市会不会跌回10年前房价?经济学家用4个因素证明

赌钱的游戏叫千,在当下的价格体系下,购房,对很多人来讲,都是一件不容易的事。即使有价格较低的地方,但也仅仅存在比较火热的鹤岗购房故事里,人人都去那购房也不太现实,因为还要考虑到工作和生活问题。而在现实中,我们很多都是拿着几千元工资,却面对近万元的房价。如果要实现购房梦,收入增长只是一方面,更多时候是期待房价下跌回归。

对此,马云曾说过“未来8年房价如葱”。现在马云虽然退休了,但他还是中国首富,影响力自然不小,所以,他的话还是被很多人记住。不过,也有业内人士表示,马云的本意并非说房子会降到葱价,而是希望年轻人不要为了房子而失去梦想。尽管如此,很多人还是相信房价会跌,只不过需要时间而已,在他们看来,马云说的未来8年,这才过去两年时间,所以不用着急。那么,问题就来了,老实讲,在未来8年内,中国楼市会不会跌回到10年前价格呢?经济学家用4个因素证明。

一般说来,一件商品的价值趋势是由供求关系决定,同时受到通胀以及原材料价格因素影响,涉及到国计民生的商品,还会受到政策管制。实际上,房子也是如此,同样受到这些因素影响。经济学家罗列出决定房价最关键的4个因素包括:人口、m2、土地和政策,下面具体来看一下分析。

城镇住房的需求,主要来源于城镇化,同时受到总人口影响。目前,我们的总人口在14亿左右,城市人口大约在8.3亿,还有5.7亿的农村人口。按照发达国家发展数据显示,达到70%的城市化率为初级发达国家入门标准。目前我们的常住人口城市化率在60%,按照近年年均1%的城市化率,大概需要10年左右时间就能达到70%,这个数据也跟此前联合国预测数据基本一致,到2030年,中国城市人口将达到10.2亿。

人口大数据就是这么个情况,为此,我们不少专家就认为,未来10年还有近2亿农村人口进入到城市,这对住房需求是一个巨大刺激。没错,看似未来还会对住房产生不小的需求,但是,我们还要认清一个现实,那就是我们目前的住房自有率非常高,未来这近2亿的农村人即使完成城市化,其中也有相当一部分人已经在城里买过房产,就是我们常说的“带房入城”。

此外,就当下住房数量来说,统计部门此前公布的2018年城镇人均住房面积已经达到39平米,即使抛掉公摊面积,基本上也与发达国家相差无几。不过,我们不少人还是没有自己的房子,原因就在于这些年房子已具备金融属性,一些人拥有了多套房产,甲6套房产,乙零套房产,平均就是3套房产。短期是如此,但从长期来看,无论甲手中有多少套房产,最终都会转移到有实际居住需求的人手中。另外,根据相关数据显示,低生育率可能让我们的人口负增长提前,加之老龄社会到来,短期虽然对住房需求不会形成明显减少,但如果把时间放到8年、10年以后,这种影响会逐步显现出来。

根据查阅相关数据显示,在2016年之前的十多年里,我们的货币供应量m2一直保持双位数增长。m2从2000年的13.4万亿元,到2019年第三季度的末的195.2万亿元,不到20年时间,m2净增长了13.5倍。如果你所在城市的房价当时只有1千元/平米,现在为1.35万元/平米,也仅仅是跟随货币而涨。当然,我们有不少城市达不到这个涨幅,也有不少大城市是超过这个幅度的,如果我们看平均的话,基本上是差不多的,从这个角度看,m2不断增长是影响房价的关键性因素之一。

显然,未来m2还会以一定速度增长,但肯定不会像过去那么快了。从2017年和2018年看,m2已经降至8%附近,2019年会有所回升,但还是在8%附近不远。从这个角度看,m2增长趋势是逐步下降的。这个道理很简单,因为在过去的二十年里,m2与经济增速基本保持了同步,随着经济进入“l”型增速,m2也会与之匹配,处于稳步下降过程中,当然,这是一个缓慢过程。

业内形象地把土地比作“面粉”,房子比作“面包”,这对“兄弟”多年以来相互影响,互为促进。在城市化快速发展过程中,依靠土地收入可以完成城市基础架构建设,比如道路、地铁、公共配套等等。不光是我们独有,在发达国家也是如此,在进入发达国家之前,土地收入都是作为重要的建设资金来源。

只是,我们的发展速度比他们更快,我们仅用了二十年时间,基本完成了发达国家大几十年上百年走过的路。不过,随着城市化进入下半场,土地出让收入显然不可持续,大城市开发饱和,住房增量减少,进入存量房时代。而小城市虽有土地,但缺少人口,土地又不那么值钱。因此,未来的土地价格大概率不会向过去那样快爆发式增长,同样会与人口匹配,城市之间的土地价值也会产生较大差异,有涨,也会有跌。与此同时,不同城市的供地节奏(操盘模式)也对当地土地价格产生影响。

房子,作为衣食住行中的关键一环,自然也会受到国家政策管控。从历次的楼市调控可看出,只要需要,无论是金融中的房贷利率、还是行政措施中的价格限制等等,都能起到为楼市降温效果。在新时期下,国家对房地产进行了重新定义,以改过去“调调涨涨,涨涨调调”规律。

现在“房住不炒”、“不再用房地产作为短期刺激经济手段”、“长效机制”等关键词对房地产发展进行了诠释。这不是随便说说,因为房地产对经济的正向拉作用宣告一个段落,让房地产处在一个稳定的发展水平,有利于经济健康良性发展。按照发达国家做法,作为土地财政的替代者,房产税,甚至包括空置税,都不失为一个可能措施,同时也有利于房价市场的长期稳定,也是被业内称之为“长效机制”重要内容,不过是时间早晚而已罢了。

通过以上4个影响房价的关键因素分析可知,如果说用一句话回答房价会跌到10年前,还是不会,显然是不负责任的。从总体上讲,我们大多数城市的房价基本都要比10年前高出许多,很多城市的房价增长都不止一倍,但要想回到10年前显然不太现实。因为房价大幅下降,首先影响到的就是金融系统,进而影响经济发展。此外,作为开发商的潘石屹曾说过,如果整体房价下跌幅度超过20%,大多数开发商都将不复存在,那样的话,将会产生一系列坏账,最终还是会影响到经济。日本就是很好的例子,房价暴跌,也让日本失去了二十年,我们显然不会走日本的老路。

当然,上面仅说的大方向、大概率,具体到各个城市,可能就会有较大差异,a城市不跌,并不意味着b城市就不跌,c城市跌得少,d城市有可能跌得多。还是那句话,中国672个城市,即使同一个城市,由于处在不同板块,都不能简单地用一句“涨跌”来形容。

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